PREFEITURA ABUSA AO IMPEDIR A CONSTRUÇÃO EM DETERMINADOS LOCAIS
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PREFEITURA ABUSA AO IMPEDIR A CONSTRUÇÃO EM DETERMINADOS LOCAIS

Parece piada, mas é verdade! Tem um artigo de Lei do Uso do Solo de Belo Horizonte vigente desde 1996 que proíbe que o proprietário do terreno construa uma casa, loja, ou seja, qualquer obra de alvenaria, pois determina que ele poderá realizar apenas “edificação tenha caráter provisório e temporário”. Pelo visto o município de Belo Horizonte entende que centenas de terrenos se destinam apenas à instalação de tenda, barracão de madeira ou que seu proprietário adote o estilo americano de residir num trailer. Isso fere a lógica e afronta a função social da propriedade, pois quem adquire um terreno o faz para construir um edifício ou casa e não para ser utilizado como um estacionamento de automóveis ou um estande de feira.

Consiste num abuso de direito a manobra que o município adotou para economizar no caso de uma futura desapropriação, vez que os terrenos não serão valorizados pela falta de benfeitorias ou construções a serem indenizadas. Até mesmo para as casas já construídas há décadas é negado ao proprietário a sua regularização e assim seu patrimônio é desvalorizado em torno de 60%, pois nenhum banco financia bem irregular, pois sem a Certidão de Baixa de Construção a sua comercialização é dificultada. Os agentes financeiros são cautelosos, pois no caso de inadimplência, somente a edificação regularizada junto ao Ofício de Registro de Imóveis possibilita a execução da dívida garantida pela alienação fiduciária.

A Constituição Federal (CF) protege a propriedade privada e determina que os imóveis sejam utilizados de forma produtiva e racional, sendo que o Código Civil garante o direito de usar e usufruir do seu imóvel, devendo estes princípios serem respeitados pela Administração Pública Municipal. Diante disso, fica evidente a inconstitucionalidade do artigo 44-A, da Lei nº 7.166/96 de Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte, que estabelece, a limitação de edificação provisória em apenas 0,8 da área do terreno e ainda: “É facultado aos proprietários de terrenos situados em áreas de projetos indicados no Anexo II do Plano Diretor do Município de Belo Horizonte construir edificações, desde que observadas as seguintes exigências: […] III – a edificação tenha caráter provisório e temporário.”

Como se não bastasse essa restrição que torna o terreno quase que imprestável, o parágrafo 1º do artigo 44-A, ainda pune os proprietários de centenas de terrenos com outras limitações:
“§ 1º – Os terrenos de que trata este artigo ficam submetidos aos seguintes parâmetros e critérios de ocupação e uso do solo: I – o Coeficiente de Aproveitamento Básico é de 0,8 (oito décimos), prevalecendo entre este valor e o do CAb do zoneamento em que o imóvel se insere, aquele que for mais restritivo; II – a área total a ser edificada não pode exceder 1.000 m² (um mil metros quadrados); III – a altura máxima da edificação é de 8,00 m (oito metros); IV – fica vedada a aplicação do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir para os terrenos de que trata o caput deste artigo.

PROPRIETÁRIOS TÊM PREJUÍZO POR NÃO EXIGIR SEU DIREITO EM JUÍZO

O Município é detentor da competência para normatizar o uso do solo urbano, mas não pode invadir os direitos individuais dos cidadãos, sem que exista real necessidade e, ainda, por prazo indefinido, de maneira a impossibilitar que estes morem numa construção digna, que logicamente é de alvenaria, ou seja, não desmontável. A restrição do art. 44-A afronta a Constituição Federal em relação a função social da propriedade.

Ao limitar o direito de utilização da propriedade em Áreas de Projetos Viários Prioritários, a lei pecou ao não estipular um prazo breve para implantação desses projetos, o que resulta num abuso, pois desde 1996, ou seja, passados 20 anos, centenas de proprietários continuam impedidos de construir de maneira normal, dentro do Coeficiente de Aproveitamento que os demais munícipes têm direito.

Por impor injusto prejuízo ao proprietário, o mais sensato seria indenizá-lo mediante uma desapropriação que lhe reparasse o valor de mercado do imóvel, o qual é impedido de usufruir como os demais vizinhos que não foram atingidos pelo raio de 600 metros a partir das estações de ônibus/metrô de superfície ou de outros projetos semelhantes. Cabe ao proprietário requerer em juízo que seu direito de construir seja respeitado, pois um lote vale o que ele produz e essa restrição sem fundamento justo, ou prazo determinado, deprecia expressivamente o seu valor, além de inviabilizar a sua comercialização.

Belo Horizonte, 23 de julho de 2017.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
keniopereira@keniopereiraadvogados.com.br – Tel. (31) 2516-7008

Colunista / Colaborador da 2/1 Revista Eletrônica – www.doisporum.infowww.facebook.com/DoisPorUm

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Sobre o autor

CEO e Fundador da 2/1 Revista Eletrônica, Relações Corporativas, Ombudsman, atuou no Jornal O GLOBO (GRUPO GLOBO), Diário da Tarde (Diários Associados), Diário do Comércio, Pohlig Heckel do Brasil (Grupo Belgo Mineira) e Diretor de Relações Públicas do Rotary Club.

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